Um dos problemas que normalmente ocorrem com os imóveis rurais é aquele relativo às servidões, que pode acabar criando grandes dissabores aos proprietários, se não for corretamente entendido.

Servidão é um encargo imposto sobre uma determinada propriedade, para uso e utilidade da propriedade vizinha ou próxima, desde que pertençam a pessoas diferentes. É uma limitação ao pleno exercício do direito de propriedade.

A propriedade que sofre a restrição, chama-se serviente e a que se beneficia da servidão é chamada de dominante.

As mais comuns no meio rural são as servidões de água e as servidões de passagem (servidões de trânsito). As primeiras podem consistir em servidão de aqueduto, que significa o direito de trazer água de um determinado local, através da propriedade vizinha, e em servidão de tirar água da propriedade vizinha, onde existe fonte, poço, cisterna ou rio.

Só se obtém uma servidão através de ato do proprietário, que pode ser um contrato ou um testamento, ou através da usucapião. Os Tribunais tem entendido ser possível, também , a instituição de servidão por ato do proprietário quando a mesma pessoa é dona de dois imóveis vizinhos e se desfaz de um deles, ou de ambos.

Quando se tratar de contrato, por meio do qual o proprietário de uma área concede a seu vizinho o direito de retirar ou transportar água ou o direito de passagem, deve ele ser realizado através de escritura pública e registrado no cartório de registro de imóveis. O testamento obedece às formas comuns previstas na lei.

Já na aquisição por usucapião é necessário que o proprietário do prédio vizinho (dominante), tenha se utilizado do benefício, sem interrupção, por dez, quinze ou vinte anos, conforme o caso e deve ser declarada pelo juiz, por sentença, em uma ação de usucapião. Essa sentença também deve ser registrada no Registro de Imóveis competente.

O titular da servidão pode defender seu direito utilizando-se das chamadas ações possessórias que são a ação de reintegração de posse, a ação de manutenção de posse e o interdito proibitório.

Já o proprietário do imóvel prejudicado, possui a ação negatória de servidão, na qual poderá provar que tal restrição a seu imóvel jamais existiu e pedir ao juiz que declare a inexistência de servidão.

É preciso esclarecer que servidão não presume, ou seja, é instituida por uma das formas já citadas, ou simplesmente não existe. Atos de pura tolerância ou permissão do proprietário de um imóvel, motivados por simples gentileza, não induzem a servidão.

Por outro lado, simples passagem, constituída por trilho sem lugar fixo, sem qualquer obra de conservação, servindo precariamente a trânsito eventual, também não caracteriza servidão.

A servidão por sua vez, deve ser exercida dentro dos limites para que foi estabelecida, restringindo-se às necessidades do prédio dominante e evitando agravar o encargo ao prédio serviente. Não poderá haver alteração de sua finalidade nem da intensidade de seu uso.

A extensão indevida da área da servidão, a prática de atos no local de servidão em horas impróprias, as intensificações desnecessárias de seu exercício e a alteração do modo de exercê-la, caracterizam abuso, corrigível por via judicial.

Em princípio, cabe ao dono da servidão fazer todas as obra necessárias à sua conservação, correndo por sua conta as respectivas despesas.

A servidão deve causar o mínimo transtorno possível ao prédio serviente e, por isso, o dono dessa propriedade, a quem cabe suportar a servidão, pode removê-la de um lugar para outro dentro de seu imóvel, desde que não haja prejuízo ao titular da servidão.

Extingue-se a servidão através de renúncia promovida por seu titular, do resgate, da confusão, e da falta de uso durante dez anos contítuos.

O resgate significa uma espécie de renúncia onerosa, ou seja, o proprietário serviente “compra” a servidão de seu titular, extinguindo-a.

A confusão ocorre quando o proprietário do prédio serviente adquire o prédio dominante, caso em que a servidão deixa de existir, transformando-se em simples serventia.

Com respeito a servidão de passagem, uma vez cessada sua necessidade, em virtude de abertura de estrada pública à qual o prédio dominante passa a ter acesso, fica ela extinta.

Por José Justino de Figueiredo Neto